Договор аренды на сегодняшний день является одним из самых востребованных видов договора. Неграмотное написание договора аренды или его нарушение приводит к возникновению споров между арендодателем и арендополучателем. Чтобы договор аренды не создал вам проблем в будущем, нужно защитить себя на стадии заключения договора. Минимизировать риски можно, если прописать в договоре необходимые вам условия.
Наши специалисты помогут учесть нюансы при аренде помещения и подскажут, как действовать при конфликте с собственником.
На основе наработанного опыта, мы можем дать несколько ценных советов, которые помогут как и арендатором, так и арендодателем нежилых помещений сэкономить деньги, время и возможно нервы:
- Рассмотрите возможность банкротства и риски связанные с ним.
Следует помнить что у руководителя организация существует возможность и обязанность обратиться с заявлением о введении процедуры банкротства организации в случае возникновение условий предусмотренных законами РФ. Зачастую это выход из сложившегося положения, позволяющий вам избежать дальнейших затрат. Но помните — директор организации отвечает по долгам и может быть привлечен к субсидиарной ответственности.
- Применяйте официальные льготы.
Всегда нужно мониторить сайты правительства на предмет введение антикризисных мер и льгот по налогам, финансированию предпринимателей и малого бизнеса. Понятно, что сложно попасть в такую категорию, но при возможности – не сбрасывайте со счетов это, и будьте готовы вовремя подать заявку.
- Сокращайте выплаты сотрудникам.
Обязательно изучите вопрос о сокращении фонда оплаты труда (ФОТ) в вашей организации. Это отдельная мера по сокращению ваших затрат, вы можете избавиться как минимум от необоснованных премий для ваших сотрудников, ввести процедуры сокращения штата, части сотрудников предложить увольнение по соглашению сторон либо добровольное написание заявлений о предоставлении неоплачиваемого отпуска желающим в дальнейшем без проблем работать вашей организации.
Для этого нужно привлекать как правило профессиональных переговорщиков, потому что не всегда можно договориться со своими работниками просто предложив им написать заявление.
- Подготовьте базу для переговоров.
В случае, если введён карантинный режим в городе, либо каким-то иным способом ограничена ваша деятельность, необходимо заявить о форс-мажоре и невозможности выполнить обязательства по договору. Существует прописанная процедура получения Свидетельства о форс-мажоре в Торгово-Промышленной Палате Российской Федерации, такое свидетельство в дальнейшем вам может пригодиться в случае судебных разбирательств, поэтому не пренебрегайте этой процедурой. Как это сделать — В соответствии с Положением о порядке свидетельствования ТПП Российской Федерации обстоятельств форс-мажора, утвержденного постановлением Правления ТПП РФ № 173-14 от 23 декабря 2015 года, решение о выдаче сертификата об обстоятельствах форс-мажора принимается ТПП России в каждом конкретном случае, исходя из условий контракта и документов компетентных органов Российской Федерации, подтверждающих наличие события, на которое организация ссылается в своем заявлении.
На основании выдаваемого ТПП России сертификата об обстоятельствах форс-мажора сторона внешнеторгового контракта освобождается от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих контрактных обязательств в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы.
Оформление сертификата о свидетельствовании обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора) относится к исключительной компетенции ТПП России. Торгово-промышленные палаты вправе осуществлять консультирование заинтересованных лиц по вопросам оформления и выдачи ТПП России сертификатов о форс-мажоре (п. 4.10 Положения о порядке свидетельствования ТПП России обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора).
Какая процедура получения сертификата?
- Первичное (общее) консультирование об условиях оформления и выдачи сертификата об обстоятельствах форс-мажора
- Рассмотрение заявления и приложенного к нему полного комплекта документов, необходимых для оформления и выдачи сертификата об обстоятельствах форс-мажора
- Выставление счета
- Подтверждение оплаты
- Выдача сертификата об обстоятельствах форс-мажора
- Консультирование предприятий, объединений, организаций по вопросам выдачи сертификата об обстоятельствах форс-мажора и рассмотрение документов, подтверждающих обстоятельства форс-мажора, наряду с ТПП России, осуществляется территориальными торгово-промышленными палатами.
- Срок выдачи сертификата об обстоятельствах форс-мажора составляет 14 дней с момента предоставления Заявителем комплекта документов, необходимых для его оформления
- Вступайте в переписку с арендодателем.
Откройте свой договор аренды, и изучите условия об обстоятельствах непреодолимой силы, форс-мажоре. Помимо этого, изучите пункты договора посвящённые правам арендодателя. Во многих договорах арендодатель имеет право запретить доступ в помещения в случае неуплаты арендной платы, чтобы исключить такую возможность — используйте механизм уведомлений и переписки предусмотренной в вашем договоре.
- Инициируйте переговоры с арендодателем.
Выступайте инициатором переговоров с арендодателем. Каждый арендодатель заинтересован в стабильном доходе, поэтому если вы не сможете в дальнейшем снимать это помещение арендодателю придётся нести расходы на поиск новых арендаторов, и он в любом случае заинтересована остаться с вами.
Вам необходимо оформить письменное заявление о снижении арендной ставки в виду форс-мажорных обстоятельств, также предложить арендодателю конкретную сумму скидки которую вы бы хотели получить на определенный срок. Также имеет смысл приложить какие-либо финансовые данные, свидетельствующие о том, что обороты вашей организации критично снизились и в ближайшее время вы не сможете оплачивать арендную ставку.
Какие варианты мы предлагаем указать в письме:
А) частичное снижение арендной платы на конкретный срок.
Б) полная отсрочка выплаты арендной ставки на срок пандемии.
В) предложение о переходе на новый вид арендной ставки (например почасовая, в зависимости от периода и т.п.
В) процент от оборота вашей компании, магазина, сервиса, салона. В среднем – это от 15 до 29 % по рынку. Зависит от размера ваших оборотов и доли риска в вашем бизнесе.
- Найдите недостатки.
В период эксплуатации помещения что-то могло измениться, например – вблизи запретили парковку, стала хуже дорога, появились шумные соарендаторы, помещение нуждается в ремонте – все это может быть хорошим козырем в переговорах об уменьшении арендной ставки и дополнительным фактором для арендодателя быть более сговорчивым. Не забывайте зафиксировать эти изменения – например докладные записки ваших сотрудников, фотоматериалы. Право на изменение арендной ставки со стороны арендатора прописано в п. 4 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ (Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились). Также, арендодатель должен осуществлять капитальный ремонт помещения – что предусмотрено ст. 616 ГК РФ, в случае если этого не происходит – вы опять имеете право на снижение ставки аренды.
Каждая ситуация требует индивидуального подхода, мы сформировали большую практику по арендным спорам и готовы оказать вам помощь по снижению арендной платы за снимаемое вами помещение
